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    升降縱移式立體停車設備的縱移機構

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    升降縱移式立體停車設備的縱移機構

    從法律的角度來看立體車庫問題

    伴隨著購車潮的到來,停車場問題逐漸受到了人們的重視。但對于停車場立體車庫,至今仍有許多法律問題糾纏不清,有的甚至還成為停車場發展的桎梏。因此,盡快對停車場存在的法律問題進行正本清源,意義極其重要。

    目前,停車場方面存在的法律問題主要有:

    爭議極大的,當屬住宅小區地下停車場的產權問題。在理論和實踐當中有以下幾種代表觀點:

    1、配套論,即住宅小區地下停車場內的停車位數,是經規劃部門批準同意的,是小區業主的配套專用停車場,應歸全體業主所有。但這一觀點漏洞不少,一是“配套設施”不等于“業主共有”,兩者不能混為一談。在沒有明確的法律法規作為支撐的情況下,業主們僅憑“配套”一說即獲得如此巨大的利益,侵害了發展商的利益,有違公平原則。二是在部分產權已分散,即相當一部分的停車位已由發展商出售,房產部門也據此發出了產權證明的情況下,會引發大量行政訴訟。已取得停車位產權的業主和其他業主間也將滋生矛盾,而這是難以解決的。

    2、人防工程論,即住宅小區地下停車場大多數是利用人防工程改造而來,而人防工程屬全體業主共有,其產權應歸全體業主所有。這一觀點的漏洞更為明顯。從有關法律來看,應將人防工程理解為投資者即發展商所有,由發展商經營管理,收益歸其所有,但在特殊時期(如戰爭或緊急狀態時期),依照法律的規定,是可以臨時征用于特定用途的。這一點《防空法》也有明確規定,其第5條“國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有”。因此,不能因為其使用性質的改變而改變產權的歸屬。何況,大多數發展商所投資建設的停車場面積,超過了法規規定的人防工程面積,那么,多出來的那一部分又如何區分,產權又該歸誰呢?

    3、成本論或分攤論,即地下停車場的土地使用權出讓金已由全體業主承擔,其建筑成本也已依附在地上的房屋中,作為房價的一部分一起出售給業主。這一論點從法理上是說得過去的,但由于我國對房價的構成并沒有明確的法律規定,所以其極大問題就在于根本無法區分土地使用權出讓金或建筑成本是否分攤。因此,這一論點可操作性較差。

    4、產權論,即以產權證上列明的產權人為準。但這一觀點在實踐中也受到很大的挑戰,事實上,由于歷史原因,絕大多數的地下停車場是沒有辦理產權證的。何況,不能排除有人采取類似福州市海景花園業委會對房管部門提起行政訴訟的形式,間接地對產權論發起挑戰。

    在實踐中,有的地方采用了以約定的形式予以明確。如深圳的發展商在和購房者簽訂的購房合同中,以附件的形式明確約定:雙方同意包括地下停車場在內的部分配套設施歸發展商所有。這一形式受到了許多人的質疑,甚至有人以霸王條款、格式合同不公平為由將發展商告上法庭,但法院終仍判定這一條款合法有效。

    產權問題的癥結,就在于我國土地制度的特殊性和物權立法方面的滯后。針對住宅小區內配套設施這一部分,《物權法(草案)》中表述為,“會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬于業主共有”。但是,如何約定才算合法有效?如何證明?在此之前的眾多糾紛如何解決?這些問題似乎都沒有得到解決。同時,也應在國家層面上考慮盡快立法,明確實施車位產權證制度。

    一、產權問題,尤其是住宅小區地下停車場的產權歸屬問題。

    談及這一問題,需先對停車場進行分類。在這里,筆者將停車場分為:

    1、公共利益類:如政府機關、公園、公立醫院所在地的停車場。大家熟悉的路邊咪表停車場雖帶有商業目的,但也應歸入此類為宜。

    2、非公共利益類:是指由私人、企業投資,以商業利益或盈利為目的的停車場,又可以分為商業配套、住宅配套(含地下、露天、架空層)、專用和臨時停車場等。

    商業配套以及專用和臨時停車場的產權問題較為明確,即按“誰投資,誰受益”的原則,產權應歸發展商或產權人所有。住宅露天停車場的產權問題也較為容易解決。根據規劃,區內的道路屬規劃配套用路,歸區內全體業主共同享有,而小區內的露天停車場實際上是以占用區內的道路或其他配套設施作為代價的,因此露天停車場的產權及收入應歸區內全體業主所有。架空層停車場產權也曾引起糾紛,福州市曾發生海景花園業委會起訴房管部門的典型案例。業委會認為,架空層所依附的建筑物和土地使用權已被全體業主買走,該架空層停車位理應歸全體業主所有。應該說,業委會的理由不很充分。在有明確證據證明架空層面積未被分攤給各業主時,應認定為歸發展商所有。

    二、車輛停放合同成立時的法律關系。

    車輛停放在停車場時車主和停車場經營者雙方形成的法律關系,也是一個爭論較大的問題。目前主要還是保管論和租賃論兩種觀點,其中以保管論稍占上風。

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